Darf die Gemeinschaft trotz Erhaltungslast beim Eigentümer beschließen?

Was eine solche Klausel bewirkt

Eine typische Klausel lautet: „Jeder Wohnungseigentümer hat den zu seiner Wohnung gehörenden Balkon auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen.“ Eine solche Regelung ist eine Vereinbarung der Eigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG). Gegenüber späteren Käufern wirkt sie nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist, also in der Regel als Teil der Teilungserklärung (§ 10 Abs. 3 WEG).

An den Eigentumsverhältnissen ändert die Klausel nichts. Balkonplatte, Abdichtung und Brüstung bleiben Gemeinschaftseigentum, weil sie für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (§ 5 Abs. 2 WEG). Die Klausel verteilt nur Aufgaben und Kosten. Ohne eine solche Vereinbarung entscheidet die Gemeinschaft über die Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), und die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten können die Eigentümer eine andere Verteilung auch beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Ein solcher Beschluss muss aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und darf einzelne Eigentümer nicht ungerechtfertigt benachteiligen. Der Bundesgerichtshof hat am 24. April 2026 klargestellt, dass die Gerichte hier nicht nur prüfen, ob die neue Verteilung willkürlich ist (V ZR 50/25, NZM 2026, 517).

Früher blieb die Gemeinschaft außen vor

Jahrzehntelang gingen die Gerichte davon aus, dass die Gemeinschaft für solche Bauteile ihre Beschlusskompetenz verliert. Jeder Eigentümer musste sich dann selbst um „seinen“ Balkon kümmern, und die Gemeinschaft durfte nicht eingreifen. In der Fachdiskussion ist für eine so beschnittene Gemeinschaft auch das zugespitzte Bild einer „kastrierten Gemeinschaft“ zu finden.

Ein Beispiel für diese Linie ist ein Urteil des Landgerichts Hamburg vom 12. Juni 2024 (318 S 42/23, ZMR 2024, 877). Eine Eigentümerin verlangte, dass die Gemeinschaft das Fundament ihrer Terrasse instand setzt. Das Gericht wies die Klage ab, weil die Teilungserklärung die Erhaltung solcher Bauteile im Bereich ihres Sondereigentums ihr selbst zuwies. Anders als Dach oder Außenwand habe das Fundament keine Doppelfunktion für das ganze Gebäude.

Die Wende kam mit dem BGH-Urteil vom 24. April 2026 (V ZR 102/24)

In einer Anlage in Schleswig-Holstein drohten an mehreren Balkonen Betonteile abzustürzen, und die Grünfläche darunter war bereits gesperrt. Die Teilungserklärung verpflichtete jeden Eigentümer, seinen Balkon auf eigene Kosten instand zu halten. Die Versammlung stimmte über drei Sanierungsvarianten eines Sachverständigen ab, doch keine fand eine Mehrheit. Ein Eigentümer klagte. Amtsgericht und Landgericht wiesen ihn ab, der Bundesgerichtshof gab ihm recht.

Was das für den Verwalter heißt

Der Verwalter sollte zuerst prüfen, was die Teilungserklärung genau regelt. Manche Klauseln übertragen nur die Kosten, andere auch die Pflicht zur Instandhaltung, und bei Bauteilen mit Doppelfunktion wie Dach oder Fassade legen die Gerichte solche Klauseln eng aus. Sind mehrere Balkone betroffen oder besteht eine Gefahr, gehört die Sanierung auf die Tagesordnung der Gemeinschaft. Bei akuter Gefahr muss der Verwalter sofort sichern, etwa durch eine Absperrung.

Im Beschluss sollte ausdrücklich stehen, dass die Kosten nach der Teilungserklärung den jeweiligen Eigentümern zugeordnet werden. Liegen mehrere Sanierungsvarianten vor, stellt der Verwalter sie zur Abstimmung. Lehnt die Versammlung jede Sanierung ab, obwohl sie unstreitig nötig ist, kann jeder Eigentümer mit der Beschlussersetzungsklage einen Grundsatzbeschluss durchsetzen.