Erhaltungsrücklage, kurz erklärt
Die Erhaltungsrücklage ist das Ersparte der Gemeinschaft für künftige Reparaturen und Sanierungen am gemeinschaftlichen Eigentum, etwa am Dach, an der Fassade oder an der Heizung. Ihre Ansammlung in angemessener Höhe gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Eigentümer zahlen sie über die Vorschüsse ein, die sie im Wirtschaftsplan beschließen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Bis zur WEG-Reform Ende 2020 hieß sie Instandhaltungsrückstellung, und im Alltag sprach man auch von der Instandhaltungsrücklage.
Das Wichtigste auf einen Blick
| Frage | Antwort |
|---|---|
| Muss es eine Rücklage geben? | Ja. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass eine angemessene Rücklage angesammelt wird.§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, § 18 Abs. 2 WEG |
| Wie viel wird eingezahlt? | Das beschließen die Eigentümer mit den Vorschüssen im Wirtschaftsplan. Verteilt wird nach dem geltenden Kostenschlüssel, meist nach Miteigentumsanteilen.§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG |
| Wofür darf sie verwendet werden? | Für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Für laufende Kosten wie Strom oder Reinigung ist sie nicht gedacht.§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG |
| Wer entscheidet über eine Entnahme? | Die Eigentümer durch Beschluss, nicht der Verwalter allein.§ 19 Abs. 1 WEG |
| Wem gehört das Geld? | Der Gemeinschaft. Die Rücklage ist Teil des Gemeinschaftsvermögens, nicht ein Guthaben der einzelnen Eigentümer.§ 9a Abs. 3 WEG |
| Wo sieht man den Stand? | Im Vermögensbericht, den der Verwalter nach jedem Kalenderjahr erstellt.§ 28 Abs. 4 WEG |
| Zahlt der Mieter mit? | Nein. Die Zuführung zur Rücklage ist keine Betriebskostenposition und darf nicht auf Mieter umgelegt werden.§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV |
Eine Gemeinschaft mit zwölf Wohnungen hat am 1. Januar 48.000 € in der Erhaltungsrücklage. Laut Wirtschaftsplan fließen jedes Jahr 9.600 € hinzu. Im Sommer beschließt die Versammlung, eine undichte Dachrinne für 6.000 € zu erneuern und das Geld der Rücklage zu entnehmen.
| Stand am 1. Januar | 48.000 € |
| Zuführung laut Wirtschaftsplan | + 9.600 € |
| Entnahme für die Dachrinne, per Beschluss | − 6.000 € |
| Stand am 31. Dezember | 51.600 € |
Frau Kaya besitzt eine Wohnung mit 80/1.000 Miteigentumsanteilen. Von der jährlichen Zuführung trägt sie 768 €, also 64 € im Monat. Dieser Betrag ist in ihrem monatlichen Hausgeld bereits enthalten. Den Endstand von 51.600 € findet sie im Vermögensbericht.
Wie hoch muss die Rücklage sein?
Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage, nennt aber keinen festen Betrag. Angemessen ist, was zum Alter, zum Zustand und zum absehbaren Erhaltungsbedarf des Gebäudes passt. Ein Neubau braucht anfangs weniger als ein Altbau, bei dem in den nächsten Jahren Dach und Heizung fällig werden.
Als Faustregel für eine erste Schätzung dient in der Praxis die Peters’sche Formel. Sie geht davon aus, dass über eine Nutzungsdauer von rund 80 Jahren etwa das Anderthalbfache der Herstellungskosten noch einmal für die Erhaltung aufgewendet werden muss. Davon entfallen rund 65 bis 70 Prozent auf das gemeinschaftliche Eigentum. Den Rest tragen die Eigentümer für ihr Sondereigentum selbst. Bei Herstellungskosten von 2.000.000 € ergibt das 37.500 € im Jahr für das ganze Gebäude und bei 70 Prozent etwa 26.250 € jährlich für die Rücklage. Verlässlicher als jede Formel ist ein Erhaltungsplan, der die anstehenden Maßnahmen und ihre Kosten für die nächsten Jahre auflistet.
Entnahme nur per Beschluss
Die Rücklage ist für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestimmt. Über jede Entnahme entscheiden die Eigentümer, in der Regel zusammen mit dem Beschluss über die Maßnahme selbst. Der Verwalter darf das Geld nicht auf eigene Faust verwenden, auch nicht vorübergehend für laufende Kosten. Angelegt wird die Rücklage sicher und verfügbar, etwa auf einem Tages- oder Festgeldkonto der Gemeinschaft, nicht in spekulativen Wertpapieren.
In der Jahresabrechnung gilt eine Besonderheit: Eine Entnahme aus der Rücklage ist verteilungsneutral. Die Kosten der Maßnahme sind mit dem Geld aus der Rücklage bereits bezahlt und dürfen deshalb nicht noch einmal über die Nachschüsse auf die Eigentümer verteilt werden, weil die Eigentümer sonst doppelt zahlen würden (BGH, Urteil vom 11. April 2025, V ZR 96/24). Mehr zu den Nachschüssen steht im Eintrag zur Abrechnungsspitze.
Rücklage oder Sonderumlage?
Reicht die Rücklage für eine Maßnahme nicht aus, beschließen die Eigentümer eine Sonderumlage. Das ist eine zusätzliche, zweckgebundene Zahlung für einen konkreten Anlass. Rechtlich ist sie eine besondere Form des Vorschusses. Oft werden beide kombiniert: Ein Teil kommt aus der Rücklage, und den Fehlbetrag deckt die Sonderumlage. Wer eine angemessene Rücklage aufbaut, erspart den Eigentümern solche plötzlichen Zahlungen.
Was beim Verkauf der Wohnung gilt
Die Rücklage ist Vermögen der Gemeinschaft. Wer seine Wohnung verkauft, hat deshalb keinen Anspruch darauf, dass ihm sein rechnerischer Anteil ausgezahlt wird. Die Rücklage bleibt bei der Gemeinschaft und kommt künftig dem Käufer als neuem Eigentümer zugute.
Das wirkt sich auch auf die Grunderwerbsteuer aus. Weil die Rücklage der Gemeinschaft gehört und nicht mitverkauft wird, darf der Kaufpreis für die Steuer nicht um den rechnerischen Anteil an der Rücklage gemindert werden (BFH, Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17). Wer beim Verkauf welche Zahlungen an die Gemeinschaft schuldet, erklärt der Eintrag zum Eigentümerwechsel.
Vermietete Wohnung: kein Umlegen auf den Mieter
Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, darf er die Zuführung zur Erhaltungsrücklage nicht über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergeben. Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sind ausdrücklich keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Der Eigentümer muss den Anteil deshalb aus der Hausgeldabrechnung herausrechnen, bevor er die umlagefähigen Kosten an den Mieter weitergibt.
Herr Brandt verkauft seine Eigentumswohnung. Rechnerisch entfallen auf seine Miteigentumsanteile 6.400 € der Erhaltungsrücklage. Er verlangt vom Verwalter, ihm diesen Betrag nach der Umschreibung im Grundbuch auszuzahlen. Was gilt?
Lösung anzeigen
Richtig: B. Die Erhaltungsrücklage ist Teil des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a Abs. 3 WEG) und für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestimmt (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Ein ausscheidender Eigentümer hat keinen Anspruch auf Auszahlung, und auch der Käufer muss ihm von Gesetzes wegen nichts erstatten. Ob die Rücklage beim Kaufpreis berücksichtigt wird, ist allein Sache von Käufer und Verkäufer.
- Rechtsgrundlagen
- § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG · § 28 Abs. 1 und 4 WEG · § 9a Abs. 3 WEG · § 18 Abs. 2 WEG · § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV
- Rechtsprechung
- BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24 (Entnahmen verteilungsneutral) · BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17 (Rücklage mindert die Grunderwerbsteuer nicht)
Das Thema wird in der App ausführlich erklärt, mit weiteren Beispielen, Übungen und Prüfungsfragen.
- Lektion 5: Erhaltungsrücklage, Sonderumlage & Vermögensbericht. Die Lektion behandelt auch die Peters’sche Formel und die Anlage der Rücklage.
- Lektion 2: Der Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG). Er ist die Grundlage für die Zuführung zur Rücklage.
- So findest du es: Tippe in der App unten auf „Lernmodule“ (in Professional und Business heißt der Bereich „Weiterbildung“), öffne Modul 5 und wähle Lektion 5.
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