Eigentümerwechsel: Wer zahlt Hausgeld und Sonderumlage?
Wird eine Eigentumswohnung verkauft, schuldet der Gemeinschaft das Hausgeld immer derjenige, der bei Fälligkeit der jeweiligen Zahlung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dieser Grundsatz heißt Fälligkeitstheorie und gilt für die monatlichen Vorschüsse ebenso wie für eine Sonderumlage. Die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung schuldet, wer beim Beschluss über die Abrechnung Eigentümer ist.
Wer zahlt was gegenüber der Gemeinschaft?
| Zahlung | Wer schuldet sie der Gemeinschaft? |
|---|---|
| Monatliches Hausgeld | Wer bei der Fälligkeit des einzelnen Vorschusses im Grundbuch steht.§ 28 Abs. 1 WEG |
| Sonderumlage | Wer bei ihrer Fälligkeit im Grundbuch steht, auch wenn sie schon vorher beschlossen wurde.BGH, V ZR 257/16 |
| Nachzahlung aus der Jahresabrechnung | Wer beim Beschluss über die Abrechnung im Grundbuch steht, auch für Kosten aus der Zeit des Vorgängers.§ 28 Abs. 2 WEG |
| Guthaben aus der Jahresabrechnung | Es steht dem zu, der beim Beschluss über die Abrechnung im Grundbuch steht.§ 28 Abs. 2 WEG |
| Rückstände des Verkäufers | Sie bleiben Schulden des Verkäufers. Der Käufer haftet dafür nicht.BGH, V ZR 209/12 |
Eigentümer wird der Käufer nicht schon mit dem Notarvertrag, mit der Zahlung des Kaufpreises oder mit der Schlüsselübergabe. Das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch über (§§ 873, 925 BGB). Bis zu diesem Tag bleibt der Verkäufer gegenüber der Gemeinschaft für alle fälligen Zahlungen verantwortlich.
Herr Berger verkauft seine Wohnung an Frau Yilmaz. Das monatliche Hausgeld beträgt 300 € und ist jeweils am Monatsersten fällig. Im März beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage von 1.500 € je Wohnung, die am 1. Juli fällig ist. Laut Kaufvertrag gehen Besitz, Nutzen und Lasten am 1. April über, und Frau Yilmaz zieht ein. Im Grundbuch wird sie am 20. Mai eingetragen. Am 10. Juni beschließt die Versammlung die Jahresabrechnung für das Vorjahr, die für die Wohnung eine Nachzahlung von 240 € ergibt.
| Hausgeld Januar bis Mai (5 × 300 € = 1.500 €) | Herr Berger |
| Hausgeld ab Juni (je 300 €) | Frau Yilmaz |
| Sonderumlage, im März beschlossen, fällig am 1. Juli (1.500 €) | Frau Yilmaz |
| Nachzahlung für das Vorjahr, beschlossen am 10. Juni (240 €) | Frau Yilmaz |
Dass Frau Yilmaz die Wohnung schon seit dem 1. April nutzt, ändert gegenüber der Gemeinschaft nichts: Die Vorschüsse für April und Mai waren fällig, als noch Herr Berger im Grundbuch stand. Die Sonderumlage schuldet dagegen Frau Yilmaz, obwohl sie beim Beschluss im März noch nicht Eigentümerin war. Auch die Nachzahlung muss sie zahlen, obwohl die Kosten aus dem Jahr stammen, in dem Herr Berger die Wohnung hatte, denn beim Beschluss am 10. Juni stand sie bereits im Grundbuch. Wie die beiden diese Beträge untereinander aufteilen, regelt allein ihr Kaufvertrag.
Was der Kaufvertrag regeln kann
Im notariellen Kaufvertrag legen Käufer und Verkäufer meist einen Stichtag fest, an dem Besitz, Nutzen und Lasten übergehen. Ab diesem Tag soll der Käufer das Hausgeld wirtschaftlich tragen. Oft regelt der Vertrag auch, wer eine Nachzahlung oder ein Guthaben aus der nächsten Jahresabrechnung erhält und wer eine bereits beschlossene Sonderumlage übernimmt.
Solche Absprachen wirken grundsätzlich nur zwischen Käufer und Verkäufer. Die Gemeinschaft muss sich nicht danach richten, sondern hält sich an den Eigentümer, der im Grundbuch steht. Was einer der beiden zu viel gezahlt hat, gleichen sie untereinander aus. Anders ist es nur, wenn sich der Käufer im Kaufvertrag ausdrücklich verpflichtet, eine bestimmte Zahlung an die Gemeinschaft zu leisten. Dann kann die Gemeinschaft als begünstigte Dritte die Zahlung unmittelbar von ihm verlangen (§ 328 BGB).
Rückstände des Verkäufers
Hat der Verkäufer Hausgeld nicht gezahlt, das schon vor dem Eigentumswechsel fällig war, bleibt er dafür Schuldner, auch nachdem er aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist. Der Käufer haftet für diese Rückstände nicht, und die Gemeinschaft kann deswegen auch nicht in seine Wohnung vollstrecken (BGH, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12). Ein Beschluss, der dem Käufer die Altschulden auferlegt, ist nichtig, weil den Eigentümern dafür die Beschlusskompetenz fehlt.
Eine Ausnahme ist möglich, wenn die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung ausdrücklich bestimmt, dass ein Käufer für Rückstände seines Vorgängers einsteht. Für den Ersteher in der Zwangsversteigerung gilt eine solche Klausel nicht. Für den Verwalter folgt daraus, dass er Rückstände konsequent beim Verkäufer einfordern sollte, am besten noch vor dem Eigentumswechsel.
Sonderfall: Kauf direkt vom Bauträger
Beim Ersterwerb einer neu aufgeteilten Wohnung vom teilenden Eigentümer, meist dem Bauträger, kann die Eintragung im Grundbuch lange auf sich warten lassen. Deshalb gilt der Käufer schon vorher als Wohnungseigentümer, sobald zwei Voraussetzungen erfüllt sind: Sein Anspruch auf Übertragung der Wohnung ist durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert, und ihm wurde der Besitz an der Wohnung übergeben (§ 8 Abs. 3 WEG). Ab diesem Zeitpunkt schuldet er das Hausgeld anstelle des Bauträgers.
Beim gewöhnlichen Weiterverkauf gibt es diese Vorverlagerung nicht. Dort bleibt der Verkäufer bis zur Umschreibung im Grundbuch Schuldner, auch wenn der Käufer die Wohnung längst nutzt (BGH, Urteil vom 24. Juli 2015, V ZR 275/14).
Sonderfall: Zwangsversteigerung
Wer eine Wohnung ersteigert, wird schon mit dem Zuschlag Eigentümer und nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 90 ZVG). Ab dem Zuschlag trägt er die Lasten der Wohnung (§ 56 ZVG) und schuldet deshalb das Hausgeld, das von da an fällig wird. Für die Rückstände des früheren Eigentümers haftet er nicht.
Die Gemeinschaft steht trotzdem nicht schutzlos da. Ihre Hausgeldforderungen aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Jahren davor werden vorrangig aus dem Versteigerungserlös bedient, und zwar noch vor den Grundschulden der Banken. Dieses Vorrecht ist auf fünf Prozent des vom Gericht festgesetzten Verkehrswerts begrenzt (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).
Eine Gemeinschaft beschließt im April eine Sonderumlage, die am 1. September fällig ist. Eine Wohnung wird im gewöhnlichen Weiterverkauf veräußert. Die Schlüssel werden am 1. Juli übergeben, und die Umschreibung im Grundbuch erfolgt am 20. August. Wer muss die Sonderumlage an die Gemeinschaft zahlen?
Lösung anzeigen
Richtig: B. Nach der Fälligkeitstheorie zahlt, wer bei Fälligkeit der Umlage Eigentümer ist (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017, V ZR 257/16). Am 1. September steht der Käufer bereits im Grundbuch. Der Tag des Beschlusses spielt keine Rolle, und eine Regelung im Kaufvertrag wirkt nur zwischen Käufer und Verkäufer, nicht gegenüber der Gemeinschaft.
- Rechtsgrundlagen
- § 28 Abs. 1 und 2 WEG · § 8 Abs. 3 WEG · § 873 BGB · § 328 BGB · § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG · § 56 ZVG · § 90 ZVG
- Rechtsprechung
- BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16 (Sonderumlage) · BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12 (keine Haftung für Rückstände) · BGH, Urteil vom 24.07.2015, V ZR 275/14 (kein werdender Eigentümer beim Weiterverkauf)
Das Thema wird in der App ausführlich erklärt, mit weiteren Beispielen, Übungen und Prüfungsfragen.
- Lektion 6: Hausgeld, Zahlungsverzug & Mahnwesen. Die Lektion enthält den Abschnitt „Der Eigentümerwechsel“ und erklärt das Vorrecht der Gemeinschaft in der Zwangsversteigerung.
- Lektion 4: Die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG). Sie ist die Grundlage für Nachzahlung und Guthaben.
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