Die IHK-Prüfung zum zertifizierten Verwalter

Wer die Prüfung braucht

Seit der WEG-Reform gehört es nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann das verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen. Anwendbar ist die Vorschrift seit dem 1. Dezember 2023 (§ 48 Absatz 4 WEG); die Schonfrist für Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits im Amt waren, ist am 1. Juni 2024 abgelaufen.

Es gibt genau eine Ausnahme, und sie ist eng: Sie greift nur, wenn alle drei Bedingungen zusammen erfüllt sind – die Anlage hat weniger als neun Sondereigentumsrechte, zum Verwalter wurde ein Wohnungseigentümer bestellt, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter. Für gewerbliche Verwalter ist diese Ausnahme praktisch bedeutungslos.

Und wenn die Eigentümer trotzdem einen Verwalter ohne Zertifikat bestellen? Dann ist der Beschluss nicht nichtig, aber anfechtbar, weil er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Jeder Eigentümer kann ihn innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung vor Gericht angreifen (§ 45 WEG). Ficht niemand an, bleibt die Bestellung wirksam.

Nicht zu verwechseln ist die Prüfung mit der Weiterbildungspflicht nach § 34c Absatz 2a GewO in Verbindung mit § 15b MaBV: 20 Zeitstunden in drei Jahren. Das eine ist eine einmalige Prüfung, das andere eine laufende Pflicht. Beides betrifft dieselben Personen, hat aber nichts miteinander zu tun.

Wer keine Prüfung braucht

§ 7 ZertVerwV stellt vier Gruppen einem zertifizierten Verwalter gleich. Wer dazugehört, darf sich ohne Prüfung so nennen:

• Befähigung zum Richteramt – also das zweite juristische Staatsexamen.
• Immobilienkaufmann/-frau oder Kaufmann/-frau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft – abgeschlossene Berufsausbildung.
• Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in – der anerkannte Fortbildungsabschluss.
• Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt.

Die Liste ist abschließend. Andere Abschlüsse – auch langjährige Berufserfahrung, auch der Sachkundenachweis nach § 34c GewO – befreien nicht.

Für Unternehmen gilt § 8 ZertVerwV: Eine GmbH oder Personengesellschaft darf sich zertifizierter Verwalter nennen, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung bestanden haben oder nach § 7 gleichgestellt sind. Es reicht also nicht, dass der Geschäftsführer die Prüfung hat, wenn die Objektbetreuer sie nicht haben.

Ablauf: erst schriftlich, dann mündlich

Die Prüfung besteht nach § 3 Absatz 1 ZertVerwV aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil. Entscheidend ist die Reihenfolge: Zum mündlichen Teil wird nur zugelassen, wer den schriftlichen bestanden hat. Wie viel Zeit dazwischen liegt, ist von Kammer zu Kammer verschieden und reicht vom selben Tag bis zu drei Wochen: In Nürnberg fanden schriftlicher und mündlicher Teil nach einem Teilnehmerbericht am selben Tag statt, die IHK Koblenz prüft mündlich am nächsten Tag, die IHK Berlin rund eine Woche später, die Handelskammer Hamburg „in der Regel ein bis drei Wochen“ später, die IHK Frankfurt etwa zwei Wochen. Plane den mündlichen Teil also nicht automatisch für den Tag danach ein – aber verlass dich auch nicht darauf, dass du zwei Wochen Vorbereitungszeit geschenkt bekommst.

Aussuchen kannst du dir den mündlichen Termin ohnehin nicht: Die Kammern koppeln ihn fest an den schriftlichen. Die IHK Region Stuttgart formuliert das ausdrücklich – zu jedem schriftlichen Termin gehört ein verbindlich zugeordneter mündlicher. Wer den schriftlichen Termin bucht, bucht den mündlichen mit.

Welche Medien eingesetzt werden und wie das Verfahren im Einzelnen abläuft, regelt jede IHK durch eigene Satzung (§ 6 Absatz 3 ZertVerwV). Die Aufgaben selbst werden überregional zentral erstellt – deshalb unterscheiden sich die Prüfungen zwischen den Kammern kaum.

Wann die Prüfung bestanden ist

Es gibt keine Note. § 5 Absatz 2 ZertVerwV kennt nur „bestanden“ oder „nicht bestanden“ – und stellt eine Bedingung, die viele unterschätzen:

Wer im Recht glänzt, aber die Technik schleifen lässt, fällt durch – auch bei einem sehr guten Gesamtergebnis. Wie das konkret aussieht, rechnen wir auf der Seite Wie schwer ist die Prüfung wirklich? durch.

Durchgefallen? § 6 Absatz 1 ZertVerwV ist ungewöhnlich großzügig: Die Prüfung darf beliebig oft wiederholt werden. Wer nur den mündlichen Teil nicht bestanden hat, wiederholt bei den meisten Kammern auch nur diesen – zu einer niedrigeren Gebühr.

Wo und wie man sich anmeldet

Die Prüfung kann nach § 2 Absatz 1 ZertVerwV vor jeder IHK abgelegt werden, die sie anbietet. Man ist nicht an die Kammer des eigenen Bezirks gebunden: Wenn die IHK nebenan früher einen freien Termin hat oder weniger verlangt, kann man dorthin.

Angeboten wird die Prüfung von vielen, aber nicht von allen Kammern – und wo sie angeboten wird, oft mehrfach im selben Bundesland. In Hessen etwa prüfen fünf: Frankfurt am Main, Hanau-Gelnhausen-Schlüchtern, Gießen-Friedberg, Kassel-Marburg und Wiesbaden. Es lohnt sich also, vor der Anmeldung zwei oder drei Kammern in erreichbarer Entfernung zu vergleichen – bei Gebühr wie bei Terminlage.

1. Kammer und Termin suchen. Die Termine stehen auf den Seiten der jeweiligen IHK, meist unter „Sachkundeprüfungen“ oder „Zertifizierter Verwalter“. Üblich sind drei bis fünf Termine im Jahr je Kammer.
2. Online anmelden – mit der persönlichen E-Mail-Adresse. Fast alle Kammern nutzen dasselbe Onlineformular. Die Anmeldung läuft erst, wenn ein Bestätigungslink in der automatischen E-Mail angeklickt wurde – vielerorts muss das innerhalb von 24 Stunden geschehen, sonst verfällt der Platz.
   Wichtig, und für viele eine böse Überraschung: Mehrere Kammern akzeptieren keine Sammeladressen. Die IHK zu Leipzig schreibt ausdrücklich, dass Adressen wie info@firma.de nicht angenommen werden. Bei der IHK München und Oberbayern wurde eine Anmeldung mit einer info@-Adresse abgelehnt, mit der Begründung: „Bitte aus datenschutzrechtlichen Gründen eine persönliche E-Mail-Adresse angeben.“ Sie musste mit einer persönlichen Adresse (vorname.nachname@…) wiederholt werden. Melde dich also gleich persönlich an – und sorge dafür, dass du am Prüfungstag mobilen Zugriff auf das Postfach hast. Einladung und Bescheide kommen per Mail.
3. Anmeldeschluss beachten. Er liegt je nach Kammer zwei Wochen bis gut einen Monat vor dem Termin – bei der IHK Berlin rund zwei bis drei Wochen, bei der IHK Koblenz rund drei, bei der IHK Frankfurt rund vier, bei der IHK Schwaben genau einen Monat.
4. Zwei Stufen abwarten – der geklickte Link ist noch keine Anmeldung. Zuerst bestätigst du nur deine E-Mail-Adresse. Danach prüft ein Sachbearbeiter die Anmeldung inhaltlich, und erst dann kommt die eigentliche Anmeldebestätigung. Bei der IHK München und Oberbayern lagen zwischen Anmeldung und Bestätigung im Sommer 2026 rund drei Werktage; eine abgelehnte Anmeldung war nach zwei Werktagen beschieden. Verbindlich ist der Termin also erst mit der schriftlichen Bestätigung der Kammer – rechne mit einigen Tagen und melde dich nicht auf den letzten Drücker an.
5. Kostenübernahme klären. Zahlt der Arbeitgeber, verlangen die Kammern ein eigenes Gebührenübernahmeformular – bei der IHK zu Leipzig unterschrieben und im Anmeldeprozess hochgeladen. Fehlt es, wirst du als Selbstzahler geführt, und das Geld muss später über die Lohnbuchhaltung zurück. Beachte auch, wann gezahlt wird: Manche Kammern schicken einen Gebührenbescheid nach, bei anderen ist die Gebühr schon mit der Anmeldung fällig.

Was die Prüfung kostet

Jede IHK setzt ihre Gebühr selbst fest – und die Unterschiede sind viel größer, als die meisten erwarten. Für dieselbe Prüfung, mit denselben zentral erstellten Aufgaben, reicht die Spanne von 166 bis 430 Euro. Zwischen der günstigsten und der teuersten der hier genannten Kammern liegen 264 Euro – die teuerste kostet mehr als das Zweieinhalbfache der günstigsten.

Die Kammernamen führen direkt auf die jeweilige Informations- und Anmeldeseite. Alle Beträge haben wir am 14. September 2026 an der Quelle geprüft. Diese Übersicht ist nicht vollständig – viele Kammern nennen ihre Gebühr nicht auf der Informationsseite, sondern nur im Gebührentarif. Fehlt deine Kammer, oder hat sich ein Betrag geändert? Schreib uns kurz – wir pflegen die Liste.

Ein Hinweis zur Benennung: In den Gebührenordnungen mehrerer Kammern heißt der mündliche Teil „praktischer Prüfungsteil“ – so bei der IHK Düsseldorf („Teilprüfung, nur praktischer Teil“) und bei der IHK München. Gemeint ist derselbe mündliche Teil nach § 3 Absatz 3 ZertVerwV, nicht etwa eine zusätzliche praktische Aufgabe.

Die Spalte „Wiederholung mündlich“ meint überall die reine Wiederholung des mündlichen Teils – bei den meisten Kammern der einzige Fall, denn wer nur die schriftliche Prüfung nicht besteht, wiederholt auch nur die schriftliche. Die IHK Saarland ist hier ein Sonderfall: Dort kostet die schriftliche Wiederholung 330 Euro – fast so viel wie die gesamte Erstprüfung –, während die mündliche Wiederholung mit 100 Euro in der Tabelle steht.

Hinzu kommen bei den meisten Kammern Rücktrittsgebühren – und die greifen ausdrücklich auch im Krankheitsfall:

• IHK Düsseldorf: 18 Prozent bei Abmeldung mehr als vier Wochen vor dem Termin, 49 Prozent innerhalb von vier Wochen.
• IHK Frankfurt am Main: 30 Prozent bis vier Wochen vorher, 50 Prozent danach oder bei Nichterscheinen.
• IHK Ostwestfalen zu Bielefeld: bis zum Anmeldeschluss kostenlos, danach 30 Prozent, bei Nichtteilnahme 70 Prozent.
• IHK Schwaben: 50 Prozent, auch bei ordnungsgemäßem Rücktritt vor Prüfungsbeginn.
• IHK Nord Westfalen: gestaffelt in festen Beträgen – 62 Euro bei frühem Rücktritt, 149 Euro bei spätem und 265 Euro bei Nichtteilnahme. Das sind 265 von 293 Euro.
• IHK Dresden: 30 Prozent bis vier Wochen vorher, 50 Prozent bis zwei Wochen vorher – und ab zwei Wochen vor dem Termin 100 Prozent. Später als vierzehn Tage vorher abzusagen kostet dort also so viel wie die ganze Prüfung.
• IHK Hannover: 185 Euro bei Abmeldung nach der Anmeldefrist, die dort 20 Tage vor dem schriftlichen Termin endet. Der Rücktritt muss schriftlich erfolgen.
• IHK Ostthüringen zu Gera: als einzige mit einer Härtefallregel – bei einem Rücktritt aus wichtigem Grund vor Prüfungsbeginn ermäßigt sich die Gebühr um 50 Prozent. Wer unentschuldigt fehlt, zahlt dagegen die volle Gebühr.
• IHK Wiesbaden: bis vier Wochen vorher kostenlos, danach 50 Prozent – aber gedeckelt auf höchstens 200 Euro.
• IHK Pfalz: 40 Prozent bei Rücktritt bis sechs Werktage vorher, danach ohne triftigen Grund die volle Gebühr.
• IHK Karlsruhe: pauschal 50 Euro bei rechtzeitigem Rücktritt, mit Krankheitsnachweis oder bei Abmeldung durch die IHK selbst wegen verspäteter Zahlung.

Die Bandbreite ist also erheblich: Bei der IHK Ostwestfalen zu Bielefeld kostet ein Rücktritt bis zum Anmeldeschluss gar nichts, bei der IHK Dresden in den letzten zwei Wochen die volle Gebühr. Wer weiß, dass ein Termin wackelt, sollte die Rücktrittsregel seiner Kammer kennen, bevor er bucht – und nicht erst, wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist.

Eine Zweitschrift der Bescheinigung, falls das Original abhandenkommt, kostet 30 Euro (Schwaben, Dresden) bis 46 Euro (Koblenz).

Zwei Anmerkungen zur Tabelle: Die Werte für München stehen nicht auf der Informationsseite, sondern in der Gebührenübersicht ab 01.01.2026. Und die SIHK zu Hagen sowie die IHK Rhein-Neckar nennen nur einen Betrag für die Prüfung, keine gesonderte Gebühr für die Wiederholung des mündlichen Teils.

Bitte prüfe die Beträge immer bei der Kammer, bei der du dich tatsächlich anmeldest. Die Angaben hier sind Anhaltspunkte mit Datum, keine Gebührenordnung – und sie ändern sich spürbar: In München ist die Gebühr zum 01.01.2026 von 350 auf 400 Euro gestiegen, in Berlin im Mai 2026 von 330 auf 360 Euro.

Was nach bestandener Prüfung passiert

Die IHK stellt nach § 6 Absatz 2 ZertVerwV eine Bescheinigung nach dem amtlichen Muster der Anlage 2 aus. Zertifizierter Verwalter nennen darfst du dich mit dem Bestehen der Prüfung; die Bescheinigung der IHK dient als Nachweis – eine Eintragung in ein Register oder eine Erneuerung ist nicht vorgesehen. Die Bescheinigung gilt unbefristet.

Wer nicht bestanden hat, bekommt einen Bescheid, in dem ausdrücklich auf die Möglichkeit der Wiederholung hinzuweisen ist.