Praxisfall: Die Fenster müssen erneuert werden

Der Weg in acht Schritten

1. Klären, wem die Fenster gehören und wer zahlt

   Fenster gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum, jedenfalls Rahmen, Glas und die Außenseite. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, können nicht Sondereigentum sein. Zum Sondereigentum zählen meist nur innere Teile wie die Fensterbank innen. Für die Erneuerung ist also die Gemeinschaft zuständig.

   Trotzdem zuerst in die Gemeinschaftsordnung schauen: Sie kann die Kosten oder die Erhaltung der Fenster einzelnen Eigentümern zuweisen. Seit der WEG-Reform können die Eigentümer das für einzelne Kosten auch beschließen. Der BGH hat 2024 einen Beschluss gebilligt, nach dem ein Eigentümer die Dachfenster seiner Wohnung allein bezahlt.

   § 5 Abs. 2, § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG · BGH, Urteile vom 22.03.2024, V ZR 81/23 und V ZR 87/23

2. Den Zustand feststellen lassen

   Der Verwalter begeht die Anlage und dokumentiert die Schäden mit Fotos. Ob eine Reparatur noch reicht oder alle Fenster getauscht werden müssen, beurteilt er aber nicht selbst: Dafür zieht er eine Fachfirma oder einen Sachverständigen hinzu. Droht akut Gefahr, etwa weil ein morscher Flügel herabfallen kann, sichert er sofort ab. Das darf er ohne Beschluss.

   § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG

3. Vergleichbare Angebote einholen

   Für einen Auftrag dieser Größe braucht die Versammlung eine echte Auswahl. In der Praxis sind das mindestens drei Angebote auf Grundlage derselben Leistungsbeschreibung: Material, Dämmwert, Farbe und Optik, Einbau, Anschlüsse, Entsorgung der alten Fenster. Nur dann sind die Angebote vergleichbar. Fehlen Vergleichsangebote, erklären Gerichte einen angefochtenen Beschluss häufig für ungültig.

   Neue Fenster müssen die Mindestwerte des Gebäudeenergierechts einhalten. Für Wohngebäude liegt der Höchstwert bei einem U_w-Wert von 1,3 W/(m²K).

4. Förderung prüfen, bevor etwas unterschrieben wird

   Für neue Fenster gibt es Zuschüsse aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG Einzelmaßnahmen, über das BAFA). Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann sie beantragen. Wichtig sind drei Bedingungen:

   • Die Fenster müssen deutlich besser dämmen als vorgeschrieben (U_w höchstens 0,95).
   • Ein Energieeffizienz-Experte muss eingebunden sein.
   • Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Ein Auftrag darf vorher nur unter der Bedingung der Förderzusage unterschrieben werden.

   Der Grundfördersatz liegt derzeit bei 15 Prozent der förderfähigen Kosten, mit Höchstgrenzen je Wohnung. Förderhöhe und Bedingungen ändern sich häufig. Prüfe sie deshalb vor dem Beschluss aktuell.

5. Erhaltung oder bauliche Veränderung? Das entscheidet über die Kosten

   Werden die alten Fenster durch neue ersetzt, die dem heutigen Standard entsprechen, ist das Erhaltung. Dann zahlen alle Eigentümer nach dem geltenden Schlüssel, im Regelfall nach Miteigentumsanteilen.

   Geht die Maßnahme deutlich darüber hinaus, etwa mit größeren Fenstern oder einer ganz anderen Optik, ist sie eine bauliche Veränderung. Beschlossen wird auch sie mit einfacher Mehrheit. Die Kosten tragen aber nur dann alle, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile zugestimmt haben oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Sonst zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben.

   § 19 Abs. 2 Nr. 2, § 16 Abs. 2, § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 2 und 3 WEG

6. Zur Versammlung einladen und beschließen

   Die Einladung geht in Textform hinaus, mit mindestens drei Wochen Frist. Der Tagesordnungspunkt muss konkret bezeichnet sein, zum Beispiel „Erneuerung der Fenster und Finanzierung“. Ein Punkt wie „Verschiedenes“ reicht nicht. Die Angebote, ein Preisspiegel und der Finanzierungsvorschlag gehören als Unterlagen dazu.

   Beschlossen wird mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wie viele Eigentümer anwesend sind, spielt seit der Reform keine Rolle mehr. Ein guter Beschluss nennt die Maßnahme, das ausgewählte Angebot, einen Kostenrahmen, die Finanzierung und den Auftrag an den Verwalter, den Vertrag abzuschließen.

   § 24 Abs. 4, § 23 Abs. 2, § 25 Abs. 1 WEG

7. Die Finanzierung festlegen

   Die Rücklage reicht im Fall nicht. Die Gemeinschaft hat drei Möglichkeiten, die sie auch kombinieren kann:

   Erhaltungsrücklage

   Entnahme per Beschluss.

   + Geld ist schon da, keine Zusatzbelastung− Danach fehlt die Reserve für andere Schäden

   Sonderumlage

   Beschluss über zusätzliche Vorschüsse: Gesamtbetrag, Verteilung, Fälligkeit.

   + Keine Zinsen, keine Schulden− Auf einen Schlag hohe Beträge für jeden Eigentümer

   Kredit der Gemeinschaft

   Darlehen im Namen der Gemeinschaft.

   + Kosten verteilen sich auf viele Jahre− Zinsen, Haftung, lange Bindung

   Die Sonderumlage zahlt, wer bei ihrer Fälligkeit Eigentümer ist. Ein Kredit ist riskant: Jeder Eigentümer haftet den Gläubigern anteilig nach seinem Miteigentumsanteil, und fällt ein Eigentümer aus, müssen die anderen nachschießen. Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Beschluss deshalb Darlehenshöhe, Laufzeit und Zinssatz oder einen Höchstzinssatz nennen. Außerdem muss das Risiko der Nachschusspflicht in der Versammlung besprochen und im Protokoll festgehalten werden.

   § 28 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 4, § 9a Abs. 4 WEG · BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14

8. Durchführen, abnehmen, abrechnen

   Der Verwalter schließt den Vertrag im Namen der Gemeinschaft und koordiniert die Termine. Vermietende Eigentümer informieren ihre Mieter: Erhaltungsmaßnahmen müssen Mieter dulden, sie sind ihnen aber rechtzeitig anzukündigen. Ist die Maßnahme eine Modernisierung, gilt eine Ankündigungsfrist von drei Monaten in Textform.

   Nach dem Einbau werden die Fenster abgenommen, am besten mit Fachbegleitung und Protokoll. Ab der Abnahme laufen fünf Jahre Gewährleistung. Zum Schluss ruft der Verwalter die Förderung ab und rechnet die Maßnahme in der Jahresabrechnung ab.

   § 9b WEG · § 555a Abs. 2, § 555c Abs. 1, § 640, § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB

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