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Lektion 1 – Grundbegriffe und Begründung

Lernziel: Du unterscheidest Sonder- und Gemeinschaftseigentum sicher und kennst die zwei Wege, Wohnungseigentum zu begründen. · Rechtsstand 08/2026

Das Wohnungseigentum ist eine Besonderheit des deutschen Sachenrechts: Es verbindet zwei Elemente, die rechtlich untrennbar zusammengehören und stets nur gemeinsam übertragen werden können (§ 1 WEG).

• Das Sondereigentum ist das Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung. Handelt es sich um Räume, die nicht Wohnzwecken dienen – etwa Läden, Büros, Garagen oder Hobbyräume –, spricht man von Teileigentum. Rechtlich werden beide gleich behandelt. Der Unterschied liegt allein in der Zweckbestimmung.
• Der Miteigentumsanteil (MEA) ist der ideelle Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum, der mit dem Sondereigentum verbunden ist. Er wird üblicherweise in Tausendsteln angegeben (zum Beispiel 87/1.000) und in der Regel nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen gebildet.

Wichtig ist das Zusammenspiel beider Elemente: Ein Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil ist nicht möglich, und ebenso wenig ein Anteil ohne zugehöriges Sondereigentum. Man ist also nie Eigentümer „nur der Wohnung“, sondern immer der Wohnung samt dem dazugehörigen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum – wo verläuft die Grenze?

Diese Abgrenzung ist eine der häufigsten Streitfragen der Praxis, vor allem bei der Frage, wer eine Reparatur bezahlen muss. Zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind nach § 5 Abs. 2 WEG das Grundstück selbst, alle für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlichen Gebäudeteile sowie alle Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Dazu gehören insbesondere:

• die tragenden Wände, die Geschossdecken und das Fundament,
• das Dach und die Fassade, einschließlich der Fenster und der Balkonaußenseiten,
• das Treppenhaus und die Eingangsbereiche sowie
• zentrale Anlagen wie Heizung, Aufzug oder die Steigleitungen bis zur Abzweigung in die einzelne Wohnung.

Diese Teile sind nicht sondereigentumsfähig – und zwar selbst dann nicht, wenn die Eigentümer etwas anderes vereinbaren wollten. Sondereigentumsfähig sind dagegen die Bestandteile im Inneren der Wohnung, die man verändern kann, ohne das Gemeinschaftseigentum oder andere Eigentümer zu beeinträchtigen: der Innenputz und der Anstrich, der Bodenbelag, nichttragende Innenwände, die Sanitärobjekte oder die Einbauküche.

Die zwei Wege der Begründung

Wohnungseigentum entsteht nicht von selbst, sondern muss ausdrücklich begründet werden. Das Gesetz kennt dafür genau zwei Wege (§ 2 WEG), die sich danach unterscheiden, ob schon mehrere Eigentümer vorhanden sind oder nur einer:

• Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum unter mehreren Miteigentümern (§ 3 WEG). Diesen Weg wählt man, wenn bereits mehrere Personen gemeinsam Eigentümer eines Grundstücks sind und dieses nun in Wohnungseigentum aufteilen möchten.
• Die Teilung durch einen Alleineigentümer (§ 8 WEG). Dieser erklärt einseitig gegenüber dem Grundbuchamt, dass sein Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die jeweils mit Sondereigentum verbunden sind. Das ist der praktische Regelfall beim Bauträger, der ein Grundstück bebaut und die Wohnungen anschließend einzeln verkauft.

Fall 2 – der Bauträger (§ 8 WEG): Eine Bauträger-GmbH ist Alleineigentümerin eines Grundstücks und errichtet darauf zwanzig Wohnungen. Sie teilt das Eigentum durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in zwanzig mit Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteile auf – ganz ohne Mitwirkung der künftigen Käufer. Erst danach werden die einzelnen Einheiten verkauft.

Wann entsteht das Wohnungseigentum wirklich?

In beiden Fällen entsteht das Wohnungseigentum erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher – und gerade nicht schon mit dem notariellen Vertrag oder mit der Kaufpreiszahlung. Für jede einzelne Einheit legt das Grundbuchamt ein eigenes Wohnungs- beziehungsweise Teileigentumsgrundbuch an (§ 7 WEG). Deshalb können zum Beispiel eine Wohnung und eine Garage auf verschiedenen Grundbuchblättern geführt werden.

Die inhaltliche Grundlage jeder Gemeinschaft bilden zwei Dokumente, die ein Verwalter sicher unterscheiden können muss:

• die Teilungserklärung, die die Aufteilung des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum festlegt, und
• die Gemeinschaftsordnung, die das Verhältnis der Eigentümer untereinander regelt – also Nutzung, Kostenverteilung sowie Rechte und Pflichten.

Der Teilungserklärung beizufügen sind der Aufteilungsplan – eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung aus den Grundrissen aller Geschosse, den Gebäudeschnitten und einem Lageplan, in der Sonder- und Gemeinschaftseigentum eindeutig gekennzeichnet sind – und die Abgeschlossenheitsbescheinigung, mit der die Behörde bestätigt, dass die Wohnungen baulich hinreichend voneinander abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 WEG). Ergänzend können Sondernutzungsrechte eingeräumt werden: Sie gewähren einem Eigentümer den alleinigen Gebrauch eines Teils des Gemeinschaftseigentums – etwa eines Gartenanteils oder Stellplatzes – unter Ausschluss der übrigen, ohne dass daraus Sondereigentum wird.

Der Sondernutzungsberechtigte darf seine Fläche gärtnerisch nutzen und bepflanzen, denn eine Hecke zu setzen ist noch keine bauliche Veränderung. Für ein Gartenhaus, einen Zaun oder eine neue Terrasse braucht er dagegen einen Beschluss der Gemeinschaft (§ 20 WEG). Da die Fläche Gemeinschaftseigentum bleibt, trägt grundsätzlich die Gemeinschaft Erhaltung und Verkehrssicherung, und eine abweichende Pflege- oder Kostenpflicht des Berechtigten wirkt nur, wenn sie in der im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung steht.

Vertiefung – die Teilungserklärung nachträglich ändern

Die Verhältnisse einer Gemeinschaft ändern sich im Lauf der Zeit, und häufig muss auch die Teilungserklärung angepasst werden. Grundsätzlich bedarf eine solche Änderung der Einigung aller betroffenen Eigentümer in notarieller Form sowie der Eintragung im Grundbuch – nur so wirkt sie auch gegenüber späteren Erwerbern. Solange der teilende Bauträger jedoch noch Alleineigentümer ist oder sich in der Teilungserklärung entsprechende Vollmachten vorbehalten hat, kann er die Erklärung allein durch einen notariellen Nachtrag anpassen. Deshalb finden sich bei größeren Neubauprojekten in der Praxis oft gleich mehrere „Nachträge zur Teilungserklärung“.